Udlejning til private

Som udlejer er der mange forhold at være opmærksom på og ændringerne i lejeloven pr. 1. juli 2015 gør ikke forholdene mindre. Nedenfor er oplistet en række forhold, der er vigtige at have styr på.

Indflytningssyn

I forbindelse med lejers indflytning er du som udlejer med mere end én beboelseslejlighed til udlejning, forpligtet til at indkalde lejer til et indflytningssyn. Du er således forpligtet til at indkalde lejer med et passende varsel, og synet bør afholdes i forbindelse med indflytningen. Der er intet skriftlighedskrav, og det betyder, at indkaldelsen kan ske pr. e-mail. Det er blot afgørende, at du har dokumentation for, at lejer er indkaldt.

Du skal herefter udarbejde en indflytningsrapport, hvor alt væsentligt skal noteres. Der er ingen formkrav til indflytningsrapporten.

Det er vigtigt, at indflytningsrapporten udleveres til lejer ved synet, eller sendes til lejer senest 2 uger efter synet, hvis lejer ikke var til stede ved synet, eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten. Det kan være en fordel at dokumentere lejemålets stand ved indflytningssynet ved at tage billeder.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at lejer fortsat har 14 dage, fra lejemålets begyndelse, til at påberåbe sig mangler.

Fraflytningssyn

Det er blevet obligatorisk, at udlejer skal afholde fraflytningssyn, uanset hvornår lejemålet er indgået. Udlejer skal indkalde lejer skriftligt og med mindst en uges varsel, og fraflytningssynet skal afholdes senest 2 uger efter, at udlejer er bekendt med, at lejer er fraflyttet, i langt de fleste tilfælde vil det være, når nøglerne til lejemålet er afleveret, og lejemålet er ryddet.

Vær opmærksom på, at indkaldelse til fraflytningssyn skal ske pr. brev, medmindre at der i lejekontrakten er aftalt digital kommunikation.

Du skal i forbindelse med fraflytningssynet udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejer ved synet, eller sendes til lejer senest 2 uger efter afholdelse af synet, hvis lejer ikke var til stede eller ikke vil kvittere for modtagelse af rapporten.

Ligesom ved indflytningssyn er det en god idé at tage billeder af lejemålet ved fraflytningssyn.

Lejer er forpligtet til senest 8 dage før fraflytning at oplyse sin nye adresse til udlejer. Hvis lejer ikke overholder denne forpligtelse, er udlejer berettiget til at suspendere fristen på de 2 uger, og udlejer er endvidere forpligtet til at indhente lejers nye adresse via folkeregistreret.

Regulering af leje

Udlejer har ikke længere mulighed for at regulere lejen efter trappelejeprincippet. I stedet er det muligt at regulere efter nettoprisindekset, det skal dog aftales i lejekontraktens § 11. Reguleringen sker efter foregående års nettoprisindeks, og hvis nettoprisindekset fx stiger med 1,5 %, skal huslejen tilsvarende stige med 1,5 %.

Du er ikke forpligtet til at varsle stigningen, idet alene datoen for reguleringen skal fremgå af lejekontraktens § 11. Udlejer skal derfor alene meddele lejer, at huslejen stiger.

Når lejer ikke betaler sin husleje

Hvis lejer ikke betaler for sin husleje, skal udlejer sende lejer et påkrav. Påkravet kan tidligst sendes dagen efter sidste rettidige betalingsdag, hvilket er den 3. hverdag efter den dag, hvor huslejen skal betales. Hvis huslejen skal betales om mandagen, er udlejer først berettiget til at sende påkrav fredag i samme uge.

Der er en række betingelser, der skal være opfyldte for at påkravet er gyldigt.

Lejer skal have en frist på 14 dage til at betale påkravsbeløbet, og ved beregning af fristen skal den dag, lejer modtager brevet, ikke tælle med.

Det skal fremgå af påkravet, at lejemålet kan ophæves, hvis ikke betalingsfristen overholdes. Derudover er det alene såkaldte pligtige pengeydelser, der må medtages i påkravet, for eksempel husleje, á conto vand og á conto varme. Hvis påkravet ikke opfylder disse krav, er det ikke muligt at foretage en gyldig ophævelse af lejemålet.

Såfremt lejer ikke betaler, kan lejemålet ophæves. Ophævelsen må først komme frem til lejer efter, at betalingsfristen er udløbet. Hvis det kommer tidligere frem, kan lejemålet ikke lovligt ophæves. Ofte gives lejer en frist på 5 dage til at være ude af lejemålet.

Hvis lejer ikke frivilligt flytter, er næste skridt at bede fogedretten om hjælp til at smide lejer ud af lejemålet. Afhængigt af fogedens vurdering af sagen, vil fogeden udsætte lejeren med det samme, medmindre fogeden vurderer, at ikke alle betingelserne for at udsætte lejer er opfyldt. I sådan et tilfælde vil fogeden typisk indkalde til et møde, der foregår i fogedretten.

Omkostningerne ved fogedforretningen kan pålægges lejer.

Vi anbefaler, at påkrav og ophævelse sendes med både almindeligt og anbefalet post, så det kan dokumenteres, at påkrav og ophævelse er kommet frem til lejer.

Der er mange faldgruber i forbindelse med udlejning, og små forhold har afgørende betydning. Det kan derfor være en god idé at rådføre sig med en professionel i forbindelse med udarbejdelse af lejekontrakt, når der opstår konflikter med lejer og lignende. Hos Szocska A/S er vi førende inden for lejeret, og du er velkommen til at ringe og få en snak om din sag.